Se están haciendo obras en una comunidad que administra un vecino de la misma, a quien se le da un dinero algunos meses por ello. Hay morosos, y problemas en los pagos con la constructora, y para evitar una demanda de la constructora, hace él un abono de 8000 €, ingresando el dinero en la cuenta comunitaria para desde allí pagar a la empresa. Tiempo después, deja de ser administrador, reclama ese dinero y la comunidad se niega a devolvérselo. Tiempo después deja de ser propietario, reclamando igualmente cada cierto tiempo, pero se niegan siempre.

La vía más adecuada, ¿sería la acción de reembolso del art.1158 CC? ¿cuál sería el plazo de prescripción?

Respuesta

Efectivamente el administrador realizó en su día un pago en nombre de la comunidad, lo que constituye un pago por tercero, posibilidad legalmente prevista en el art.1158 CC que dispone:

“Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor. El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad. En este caso sólo podrá repetir del deudor aquello en que le hubiera sido útil el pago”.

Por tanto, el antiguo propietario y administrador puede exigir judicialmente a la comunidad el pago que en día realizó a su favor siendo desde el año 2015 el plazo de prescripción de dicha acción de 5 años, tras la reforma que se produjo en la LEC que afectó al art.1964 CC (al reducir de 15 a 5 años el plazo de prescripción de las acciones personales) estableciéndose igualmente con motivo de dicha reforma un régimen transitorio para su aplicación y cuya interpretación jurisprudencial ya está consolidada. Así, se cita, entre otras muchas, la sentencia de la AP Badajoz de 6-7-21, que argumenta al efecto lo siguiente:

“3.- Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art.1939 CC, al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años:

a) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de la nueva Ley.

b) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.

c) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art.1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

d) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art.1964 CC”.

Por tanto, aplicando lo expuesto y dependiendo de la fecha del pago realizado por el administrador (que no se indica en la consulta) el plazo de prescripción de la acción variará conforme a los criterios indicados.

Tras la desestimación de sus demandas tanto en primera instancia como en apelación el Tribunal Supremo, al resolver en casación, constata que los recurrentes no solicitan la atribución de la propiedad exclusiva de los apartamentos ni la disolución del condominio, sino únicamente el cese de su intervención en la explotación común y la posesión de los apartamentos asignados, manteniendo el régimen de comunidad y las obligaciones inherentes a su cuota, incluidas las cargas inseparables.

Se considera procedente la entrega de los apartamentos para uso y aprovechamiento individual conforme al art.13 de los estatutos, sin que ello implique la atribución de la propiedad exclusiva ni la disolución de la comunidad, estableciéndose un criterio jurisprudencial que reconoce la autonomía de la voluntad en la regulación interna de la comunidad.

Para el tribunal el principio de autonomía de la voluntad permite a los comuneros pactar el régimen de uso y exclusión de la explotación común, siempre que se respeten los límites legales y estatutarios, y reconoce que el derecho de exclusión previsto en el art.13 de los estatutos es válido y vinculante para la comunidad.

EDJ 2025/708747

Varias mercantiles y personas físicas que tienen reconocido un crédito frente a la comunidad de propietarios son obligados por esta a contribuir al pago de una derrama destinada a reponer fondos comunitarios utilizados para satisfacer dicho crédito. Por ello, al considerar que deben ser eximidos de dicha contribución, demandaron a la comunidad para anular los acuerdos de derramas que les obligaban a contribuir al pago de créditos reconocidos judicialmente a su favor, tras un proceso previo en que se reconocieron dichos créditos y se ordenó su pago por la comunidad.

El Tribunal Supremo determina que los comuneros con crédito reconocido deben contribuir al pago de la derrama en proporción a su cuota de participación, sin que proceda eximirlos, confirmando la doctrina previa y sin introducir cambio doctrinal.

Conforme al CC art.393, 395 y 398 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los gastos comunes deben sufragarse por todos los comuneros en proporción a su cuota, y cuando un comunero tiene un crédito contra la comunidad, la reposición de fondos consumidos en beneficio común debe hacerse por todos, ya que la contribución no implica pagarse parte de su propio crédito sino restaurar el patrimonio común.

El Tribunal Supremo resuelve la cuestión de si es válido imponer a copropietarios no asociados el pago de gastos comunes según un criterio de reparto fijado unilateralmente por una asociación privada sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, cuando esto contraviene el reglamento original de la urbanización que establece un reparto proporcional a la superficie registral.

La asociación de propietarios reclamó a dos copropietarios el pago de gastos derivados de obras de reparación y mejora de accesos y viales en una urbanización afectada por lluvias torrenciales, aplicando un criterio de reparto basado en la superficie construida, mientras que los demandados alegaron que dicho criterio contravenía el reglamento original de la urbanización y que no estaban obligados a contribuir según los estatutos de la asociación.

El Tribunal Supremo concluye que los estatutos de la asociación privada no son vinculantes para los copropietarios no asociados y que la modificación del criterio de reparto de gastos comunes establecido en el reglamento original de la urbanización requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios; por tanto, procede aplicar el criterio de reparto previsto en dicho reglamento y no el fijado por la asociación.

Para el Tribunal Supremo la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal a complejos inmobiliarios, exige unanimidad para modificar las cuotas de participación en gastos comunes, reconociendo la doctrina jurisprudencial la obligatoriedad del reglamento original pactado entre todos los propietarios, considerando que los acuerdos de una asociación privada no pueden imponer obligaciones a terceros no socios.

En muchas comunidades de propietarios surge una situación compleja: un piso vacío, cuyo dueño ha fallecido, y que además acumula deudas con la comunidad.
Una vivienda cerrada, sin herederos claros, sin nadie que pague las cuotas y con la comunidad asumiendo los gastos comunes.
¿Qué se puede hacer en estos casos? ¿Hay alguna vía legal para desbloquear esta situación e incluso convertirla en una oportunidad?

La respuesta es sí. Pero para entender cómo, primero hay que comprender qué es exactamente una herencia yacente.

¿Qué es la herencia yacente?

La herencia yacente es, en pocas palabras, el patrimonio del fallecido en un limbo legal.
Desde el momento de su muerte y hasta que los herederos aceptan o rechazan la herencia, sus bienes —incluido ese piso vacío— quedan “en espera”.

Aunque no haya un titular claro, la ley permite que esa herencia pueda ser demandada y reclamada judicialmente.
Y aquí es donde la deuda con la comunidad, que a primera vista parece un problema, se convierte en una palanca de actuación.

La estrategia más eficaz: acción judicial contra la herencia yacente

La vía más útil y realista es la que podríamos llamar Estrategia B:
la acción judicial contra la herencia yacente e ignorados herederos.

La comunidad de propietarios, como acreedora por las cuotas impagadas, puede iniciar un proceso monitorio para reclamar la deuda.
Es un procedimiento judicial relativamente rápido, pensado precisamente para deudas documentadas como las comunitarias.

El juzgado intentará notificar a posibles herederos. Y entonces pueden ocurrir tres cosas:

1. Aparecen y pagan la deuda.
   Problema resuelto, el piso sigue su curso normal.
2. Aparecen pero renuncian a la herencia.
   Algo muy habitual cuando hay más deudas que bienes.
3. No aparece nadie.
   En ese caso, la comunidad puede solicitar el embargo del inmueble y su posterior subasta judicial para cobrar la deuda.

La subasta: una oportunidad real para el interesado

Cuando el piso llega a subasta, cualquier tercero —incluso un vecino interesado— puede participar y adquirirlo.
De hecho, muchas veces es el propio interesado quien anima a la comunidad a iniciar el proceso judicial, incluso ofreciendo adelantar los gastos legales iniciales.

De esta forma, se transforma un problema pasivo (un piso cerrado acumulando deuda) en un proceso activo que busca resolver la titularidad.
Y, además, abre la puerta a una futura compra: ya sea negociando con herederos si aparecen o pujando en la subasta si no los hay.

Otras estrategias posibles (y sus riesgos)

1. Contratar “cazaherederos”

Existen empresas que localizan herederos de herencias sin reclamar.
Pero atención: su modelo de negocio suele implicar quedarse con un porcentaje o incluso comprar los derechos hereditarios.
En la práctica, podrían convertirse en competidores por el propio piso, no en aliados.

2. Denunciar la herencia vacante al Estado

Si se confirma que no existen herederos hasta el cuarto grado (ni hijos, ni padres, ni hermanos, ni sobrinos, ni tíos), se puede denunciar la herencia vacante a la Administración.
El Estado pasa entonces a ser heredero y, tras el proceso, los bienes salen a subasta pública.
El denunciante tiene derecho a un premio del 10 % del valor de venta.
Eso sí, es un procedimiento muy largo y burocrático, que puede extenderse varios años.

3. La usucapión o “adquisición por posesión prolongada”

La ley española exige 30 años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de dueño.
Esto implica comportarse como propietario, pagando impuestos y mantenimiento.
En la práctica, es una vía casi inviable en estos casos y puede rozar la ocupación ilegal.

Recomendación práctica: un plan por fases

La opción más pragmática, según la experiencia jurídica y vecinal, es actuar por fases:

1. Activar la comunidad para iniciar el procedimiento judicial contra la herencia yacente.
2. Negociar con herederos, si aparecen, antes de llegar a subasta.
3. Participar en la subasta si no hay herederos o estos renuncian.
4. Y solo si todo falla, plantear la denuncia al Estado como último recurso.

Factores prácticos tras resolver la titularidad

Una vez aclarada la titularidad —ya sea por subasta o aceptación de herederos—, pueden aparecer nuevos desafíos:

• Vicios ocultos o estado real del inmueble.
• Ocupantes o cargas adicionales no detectadas.
• Coordinación entre varios herederos con intereses distintos.
• Deudas comunitarias o municipales pendientes.

Adquirir el piso no es el final, sino el principio de un nuevo proceso de regularización.

Conclusión

Cuando un propietario fallece y deja una vivienda vacía con deudas, la comunidad no tiene por qué resignarse.
La ley ofrece herramientas para actuar: la herencia yacente no es un callejón sin salida, sino una puerta legal que se puede abrir con decisión y asesoramiento.

Impulsar la acción judicial desde la comunidad —aunque requiera coordinación y cierta inversión inicial— es, con diferencia, la vía más eficaz para proteger el interés común.
Y, en muchos casos, también la ocasión para que quien de verdad se preocupa por el edificio pueda dar un paso más: convertirse en propietario.

Porque en comunidad, incluso los problemas más enquistados pueden transformarse en soluciones.

En una Escritura de División Horizontal se hacen constar los coeficientes de cada vivienda de forma detallada y un solo coeficiente para toda la planta baja, cuya suma total es el cien por cien. Posteriormente, el propietario único de la planta baja va segregando locales y adjudicándole un coeficiente a cada uno. Pasado un tiempo, uno de los propietarios de esos locales comunica a la comunidad que, según su criterio, su coeficiente es erróneo o desproporcionado en relación con el resto de los coeficientes de los otros locales, reclamando a la comunidad que solucione esta situación, redistribuyendo los coeficientes de los otros locales.

¿La comunidad está obligada a solucionar la reclamación planteada? ¿No debiera ser el propietario único de la planta baja que segregó los locales y adjudicó los coeficientes quién fuera responsable de solucionar este problema?

Respuesta 

Para la determinación de la cuota de participación de cada uno de los propietarios en la propiedad total del edificio, hay que tener en cuenta los parámetros a que hace referencia el art.5 LPH, es decir: la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

No se trata de una lista cerrada, y no impide que pueda acudirse a otro tipo de parámetros. Por ejemplo, podría ponerse un coeficiente superior por el uso privativo de elementos comunes.

En todo caso, la fijación de las cuotas de participación se hará respetando los principios de igualdad y proporcionalidad, en el sentido de que se han de seguir criterios objetivos y que a situaciones iguales, igualdad de cuota.

Como ponen de manifiesto diversas sentencias, la modificación de la cuota de participación, como modificación estatutaria que es, exige acuerdo unánime de la Junta de propietarios (sentencias AP Huelva de 3 febrero 2009 y AP Navarra de 15 enero 2009). A falta de voluntad de la Junta de modificar las cuotas, que habrá de ser mediante un acuerdo unánime por la Junta de propietarios la única solución para modificar las cuotas es el juicio ordinario ante el Juez de Primera Instancia.

En cuanto a la forma de intentar solucionar este problema, al tratarse de una modificación del título, es por la vía judicial, para lo cual conforme al art. 249.1.6ª LEC deberá interponer un juicio ordinario con abogado y procurador, solicitando la modificación de las cuotas de participación que procedan, y queden afectadas, si considera que su cálculo no se ajusta a los criterios establecidos en el art.5 LPH.

En conclusión, la comunidad no está obligada a solucionar la reclamación planteada, esto es, es el propietario único de la planta baja que segregó los locales y adjudicó los coeficientes quién fuera responsable de solucionar este problema.

El art.7.2 LPH incluye la prohibición de realizar en los elementos propiedades privativas o en las zonas o elementos comunes, actividades que puedan resultar molestas para el resto de copropietarios, regulando la acción de cesación para poner fin a tales actividades.

Por lo tanto, en el caso de que los requerimientos al propietarios del local no surtan efecto, la vía que le queda abierta a la comunidad pasa por el ejercicio de esta acción judicial de cesación, a través del juicio ordinario.

Efectivamente, el art.7.2 LPH regula la acción de cesación que deberá dirigirse contra el propietario y contra los ocupantes de la vivienda (los que figuren como arrendatarios), reclamando la extinción de la relación arrendaticia y su inmediato lanzamiento.

Además, en el caso de existir daños causados a la Comunidad, cabe reclamar la indemnización de los mismos, tanto a los arrendatarios como al propietario de la vivienda arrendada.

De cara al ejercicio de esta acción, es necesario que la conducta molesta de estas personas pueda acreditarse. En este sentido, además de las declaraciones de los copropietarios, es conveniente contar con algún otro elemento probatorio como pueden ser las denuncias de los hechos a la policía (por ejemplo, escándalo nocturno ante el cual se avisa a la policía municipal, lo que es frecuente y habitual en estos casos).

En efecto, por otra parte, cabe también la denuncia ante el Ayuntamiento.

El título constitutivo de Propiedad Horizontal puede configurar a los trasteros como elementos comunes del inmueble o bien como anejos privativos, y es que el trastero no goza de la categoría de elemento común esencial o por naturaleza de la finca, sino por destino.

Respecto a si se puede obligar al propietario del trastero a que retire las máquinas o aparatos que tiene instalados en él, hay que recalcar que el trastero ha de ser usado para el fin para el que fue concebido y sin que en ningún momento el uso ponga en peligro la seguridad del edificio y suponga más gastos para la Comunidad.

Así, por ejemplo si lo instalado en el trastero es un taller, claramente se estaría contraviniendo el destino propio de aquel, pero si por el contrario las máquinas de las que se trata consisten en algún aparato doméstico, como los propios para hacer bricolaje, no habría problema en mantenerlos siempre que no causen molestias a los demás propietarios, como serían las ocasionadas por el ruido.

De modo que si la utilización de aquellas máquinas entraña un riesgo para la seguridad del edificio, o resulta molesta para los vecinos, la Comunidad podrá exigir su retirada en base al art.7.2 LPH

Una propietaria de una vivienda en un inmueble en planta tercera, a parte de vivienda quiere destinar parte del inmueble para consultas de dietista. En el Titulo de división horizontal, únicamente indica destino planta primera, segunda y tercera como vivienda. no hace mas indicaciones al respecto.

¿Hay necesidad de aprobación en junta y qué mayorías se necesitarían?

Solución 

En el segundo caso, debemos entender que dicho uso como gabinete, despacho o consulta de dietista no sería incompatible ni quedaría prohibido, no siendo necesario una autorización de la junta.

Respecto del primer caso, la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, indica que “ha de ser regla la de la posibilidad de todo uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (normalidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad, art. 7 LPH). Ciertamente, dicha amplitud de goce puede ser restringida por el título constitutivo, dentro del debido respeto a la ley (arts. 5 y art. 7 LPH ); más la exigencia de interpretación estricta de tales límites exige que hayan de ser formulados con claridad y precisión, sin que puedan deducirse, como en el caso debatido de una simple expresión descriptiva, como la de locales de negocio”.

Por tanto, la mera indicación o descripción como vivienda no puede considerarse como una limitación del uso o destino de la misma, dado que tal limitación no existe como tal en el título o con naturaleza estatutaria. Por tanto, en nuestra opinión, podrá desempeñar tal actividad en el piso.