Resumen:

Análisis de la situación que concurre cuando un grupo de comuneros por la vía del art. 16 LPH –EDL 1960/55– convoca una Junta de propietarios a espaldas del actual presidente de una Comunidad de propietarios y del administrador de fincas y adoptan acuerdos de sustitución del presidente y el administrador por otros distintos adoptando acuerdos que pretenden ejecutar y llevar a cabo incluso cambiando la titularidad de las cuentas corrientes de la comunidad en la entidad bancaria que ha gestionado los ingresos por los comuneros en la misma, comunicando, incluso, al resto de comuneros el cambio producido en la gestión de la comunidad y la nueva Junta directiva que se conforma tras esa Junta que se ha convocado sin cumplir los requisitos establecidos en la ley. Se analizan las consecuencias jurídicas de este proceder que se está extendiendo en muchas comunidades de propietarios.

1.- Introducción

Planteamos un tema muy interesante en el ámbito de las comunidades de propietarios y el derecho de la Propiedad Horizontal con respecto a determinadas situaciones que se producen, a veces, en algunas comunidades donde se plantea una lucha de intereses enfrentados entre unos vecinos y otros y el deseo por detentar lo que algunos entienden que es el “poder de decisión”, y la asunción de la gestión en la comunidad, aunque pretendiendo saltarse las reglas establecidas en la Ley de Propiedad horizontal a la hora de detentar el cargo de presidente de la comunidad y/o administrador de fincas por el quorum establecido de mayoría simple del art. 17.7 LPH –EDL 1960/55-, que es el que disciplina la mayoría que hay que alcanzar para poder ostentar el cargo de presidente de la comunidad o administrador de fincas colegiado.

Sin embargo, debemos hacer notar que, en ocasiones, cuando existe este enfrentamiento entre grupos en las comunidades de propietarios aquellos que han salido “derrotados” en una candidatura al cargo de presidente que patrocinaban suelen adoptar actuaciones irregulares para realizar lo que se denomina la “ocupación” del poder de gestión en la comunidad de propietarios, convocando irregularmente una junta para adoptar un acuerdo fuera de las condiciones legales que establece la Ley de Propiedad horizontal, e intentar ejecutar este acuerdo fuera del cauce establecido de que sea el presidente actual el que lleva a cabo esa convocatoria.

Debemos recordar que la convocatoria de una junta de propietarios está disciplinada en el art. 16.1 LPH –EDL 1960/55– que señala que:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2.

Quiere esto decir que para poder realizar una convocatoria de Junta de propietarios podrá realizar la convocatoria el presidente, y solamente en defecto de su convocatoria por la vía del apartado segundo del citado art. 16 LPH –EDL 1960/55-, podrán hacerlo los promotores de la reunión, que son aquellos que han presentado un escrito al administrador de fincas con las firmas reunidas de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen el 25% de las cuotas de participación, firmas que deberán ser comprobadas en cuanto a la titularidad de los inmuebles que representan para verificar el administrador de fincas que concurren en el escrito presentado los requisitos establecidos en el apartado primero del art. 16 para solicitar al presidente de la comunidad la convocatoria de una Junta de propietarios.

No hay otra vía legal adecuada para realizar una convocatoria a una Junta de propietarios, de tal manera que cualquier grupo de comuneros que realicen una convocatoria al margen de lo establecido en la Ley de Propiedad horizontal será una convocatoria irregular e ilegal, e impugnable la misma por los cauces establecidos en el art. 18 LPH –EDL 1960/55-, pudiendo realizar la impugnación cualquiera de los comuneros de la Comunidad de propietarios, si algunos han realizado una convocatoria al margen del cauce establecido anteriormente; es decir, sin ser el presidente de la comunidad, o sin tener la condición de promotores que han presentado al administrador de fincas un escrito en las condiciones anteriormente descritas ex art. 16 LPH.

Recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia 144/2017 de 26 Abr. 2017, Rec. 587/2014 –EDJ 2017/182206– que:

“Compartimos la tesis mayoritariamente declarada por la jurisprudencia de que la convocatoria a la junta por parte de los comuneros que reúnan los porcentajes previstos en la ley se configura como un último y subsidiario remedio al que ha de acudirse en los casos en que el presidente se niegue a su convocatoria o adopte una posición de pasividad ante el requerimiento de los comuneros para su convocatoria y celebración. De manera que se hace necesaria la práctica de una previa intimación al mismo para que lleve a cabo una convocatoria a junta, sea o no la anual. Esa es la explicación que ha de proporcionarse a la mención “La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”, que contiene el apartado segundo del art. 16 antes transcrito. Sólo cuando se niegue o no se atienda al requerimiento podrán los comuneros que así lo estimen proceder a la convocatoria ellos mismos (véanse sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 13 de abril de 2005 o de la Sección 4 ª de esta misma Audiencia Provincial de 4 de octubre de 2004). En el supuesto analizado, no habiendo constancia de este requerimiento previo al presidente para la convocatoria de la junta, dudamos de la validez de la convocatoria y, por tanto, entendemos la junta celebrada como su consecuencia nula.

En la misma línea, también señala la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4ª, Sentencia 364/2008 de 30 Jul. 2008, Rec. 412/2008 –EDJ 2008/198724– que:

La convocatoria de las Juntas la tiene el Presidente de la Comunidad, únicamente cuando no lo haga, “en su defecto” dice la Ley, pueden promover la reunión los comuneros quienes no ostenten dicho cargo representativo y en alguno de los supuestos en que, por Ley, venga obligado a su convocatoria el Presidente, sería aplicable la norma recogida en el art. 16.1 LPH –EDL 1960/55-, la cual permite que la celebración de la Junta sea solicitada por la cuarta parte de los propietarios o un mínimo de estos que represente al menos el 25% de las cuotas, y si su petición no es atendida por el Presidente, se autoriza que sea convocada directamente por los promotores de la reunión, debiendo en su caso guardarse las exigidas y debidas formalidades de convocatoria y citación de todos los componentes de la Comunidad a la Junta así convocada. De tal modo rige el principio de subsidiariedad (STS 13-12-93).

Y consta acreditado que D. Luis Carlos en su condición de Presidente, el día 10 de marzo de 2004, por medio de burofax, convoca a todos los copropietarios de la Urbanización a Junta Ordinaria de la Comunidad para el día 25 de marzo de 2004, y pese a conocerlo celebran Junta Extraordinaria al día siguiente los promotores de la Junta aquí impugnada, al margen de los órganos de la Comunidad y sin citación a la misma de quien en ese momento ostentaba el cargo de Presidente, destituyéndolo del mismo y nombrando a otra persona, con el que se evidencia un claro enfrentamiento personal, lo que en definitiva deslegitima su actuación. Por ello, con estimación del recurso de apelación, revocamos la sentencia apelada, y estimando la demanda formulada por D. Luis Carlos, declaramos nula la Junta Extraordinaria de Propietarios celebrada el 11 de marzo de 2004 convocada por determinados comuneros promotores, y con ella la nulidad de los acuerdos en ella adoptados.

Vemos, por ello, en esta sentencia que lo correcto en estos casos es que el juez de primera instancia de forma urgente en medida cautelar, mejor que en la sentencia dictada a tal efecto tras el juicio correspondiente, proceda a la anulación del acuerdo llevado a cabo por la convocatoria realizada irregularmente al margen del procedimiento establecido, y sin ser convocada por el presidente que legítimamente era el competente y legitimado para llevarlo a cabo. Y que solamente aquellos promotores que cumplan lo establecido en el art. 16.1 de la ley de haber requerido previamente al presidente de que convoque la Junta, y se le fije un plazo de 30 días para ello, solamente ante la inexistencia de convocatoria por parte del presidente podrían proceder ellos como promotores a la convocatoria.

Debemos hacer notar que en estos supuestos es preciso resolver con urgencia y eficacia el problema creado mediante el dictado de un auto por el juez de primera instancia que resuelva la cautelar pedida por los impugnantes del acuerdo irregular alcanzado por ese grupo de comuneros. Y ello, al objeto de fijar claramente que esa Junta celebrada es irregular y anular los acuerdos alcanzados, fijando que el cargo de presidente y administrador de fincas lo detentan quienes lo eran en el momento en que ese grupo de comuneros, de forma irregular, convocó una Junta al margen del procedimiento legalmente establecido.

Debe ser, pues, la cautelar urgente dictada por el juez la que resuelva esta situación para evitar la permanencia en la irregularidad de la situación de la comunidad, que no puede funcionar, en modo alguno, con dos presidentes y dos administradores de fincas, pese a lo cual se está dando esta situación en muchas comunidades de propietarios, en donde estos enfrentamientos por la asunción del poder de gestión conlleva esta situación irregular que debe ser resuelta por el juez de instancia urgentemente por la adopción de una medida cautelar como decimos.

Por ello, fuera de este cauce establecido en el art. 16.1 LPH –EDL 1960/55– cualquier convocatoria de Junta realizada por otros comuneros es absolutamente irregular y debe ser anulada por el juez de primera instancia ante la impugnación correspondiente por parte de los comuneros.

Resulta, pues, sorprendente que en una sociedad civilizada algunos comuneros utilicen la vía de hecho, y sin tener la condición de presidente, o de promotores con la legitimación que coexiste con las cifras de firmas de comuneros que autorizan a los promotores la petición de la convocatoria de junta, lleven a cabo la misma de forma ilegal, y a sabiendas de la irregularidad de la convocatoria de la junta asistan a la misma comuneros considerando que están legitimados para adoptar acuerdos que vinculen a la Comunidad de propietarios.

En un Estado de derecho no es posible consentir, ni admitir, que se actúe al margen de la legalidad vigente y que se lleven a cabo medidas por la fuerza, fuera del procedimiento legal establecido en la Ley de Propiedad horizontal, que, aunque se trate de una ley corta en su extensión y contenido, esta cuestión sí que está perfectamente regulada, dejando claro quién es el legitimado para realizar una convocatoria de una Junta de propietarios. Y todo aquel que al margen de la legalidad establecida en el art. 16 de la ley lleve a cabo esta convocatoria estará actuando de forma arbitraria y al margen de la legalidad, pudiendo intervenir un juez a instancia de cualquier comunero, solicitando medidas cautelares urgentes de protección para la comunidad de propietarios, en donde se ha visto alterado el régimen legal y usurpado el poder de gestión y de representación en la misma por un grupo de comuneros que, al margen de la adopción de un acuerdo en su momento por la mayoría simple de propietarios presentes, hayan usurpado el poder a quien lo detentaba legítimamente, así como intentando sustituir a la persona que ejercía el cargo de administrador de fincas para ubicar en el mismo a otra persona fuera del cauce reglado establecido al efecto, que sería el de pedir al presidente que convoque Junta de propietarios para que, por mayoría simple, pueda ser cesado el actual administrador y nombrado otro por el mismo quórum de mayoría simple. Pero todo ello con una convocatoria realizada por quien es presidente de la comunidad, o por los que reúnan el quórum anteriormente fijado en el art. 16.1 LPH –EDL 1960/55-.

Veamos, por ello, cómo afrontar esta situación que se está dando en algunas comunidades, llegando a coexistir hasta dos presidentes y dos administradores cuando algunos comuneros han convocado una junta sin seguir el cauce establecido ex art. 16 LPH –EDL 1960/55-, y los que detentan el cargo de presidente, junta directiva y administrador de fincas quieren seguir, obviamente, en el cargo por no reconocer la legitimidad de quienes han querido “usurpar” sus cargos fuera del cauce legal establecido.

2.- La impugnación de una convocatoria de una junta de propietarios al margen del art. 16 LPH y los acuerdos alcanzados

De darse esta circunstancia se entiende que los que ocupan los cargos de presidente de la comunidad y administrador de fincas no deberían darse por cesados en modo alguno, ya que la convocatoria de esa Junta ha sido irregular. Pero para guardar las formas y realizar las actuaciones correctas desde el punto de vista legal se debería, por cualquier comunero, impugnar la celebración de esa Junta y la adopción de los acuerdos, para instar del juez con la demanda por OTROSI una medida cautelar urgente, en virtud de la cual se convoque rápidamente una vista expeditiva para que el juez dictamine por medio de auto la nulidad de la convocatoria y celebración de esa Junta de propietarios, y, en consecuencia, de los cargos de presidente, miembros de la Junta directiva y administrador de fincas que fueron nombrados en una Junta convocada, y celebrados los acuerdos, al margen de toda legalidad vigente por la vía del art. 16 LPH –EDL 1960/55-.

Recordemos que el art. 18 LPH –EDL 1960/55– señala que:

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

…3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Por ello, es necesario que los comuneros afectados y disidentes a la celebración de esa Junta ilegal impugnen esa convocatoria ilegal y los acuerdos alcanzados en la misma, por cuanto lo que suele ocurrir en estos casos es que se hace la convocatoria mal hecha en el tablón de anuncios, entendiendo los convocantes que con esa fórmula se ha realizado correctamente la convocatoria sin enviar la misma a todos los comuneros a sus domicilios, o lugares designados por los mismos como domicilio de notificaciones por la vía del art. 9.1, h) LPH –EDL 1960/55-, o también los que han designado el correo electrónico como domicilio para estos efectos. Y ello porque, a buen seguro, los que quieren realizar esta convocatoria no dispondrán de estos datos que solamente reúne el secretario administrador de fincas, que es el que está legitimado para hacer la convocatoria formalmente a instancia, o por instrucciones, de quien formalmente es el presidente de la comunidad, y no los que se han atribuido ilegítimamente el poder fáctico de la realización de la convocatoria por una metodología que no está prevista en la Ley de Propiedad horizontal, pero que ante el deseo de obtener el poder de gestión y administración en la comunidad realizan esa convocatoria para apoderarse de forma ilegítima a quienes ostentan la presidencia de la comunidad, los cargos de la Junta directiva y el cargo de administrador de fincas.

Como decimos, los impugnantes de este acuerdo ilegal deberán pedir al juez de primera instancia, con la demanda de impugnación del acuerdo por la vía del art. 18 de la ley, la solicitud de medida cautelar urgente de suspensión de esas decisiones y acuerdos alcanzados a tal efecto.

Resulta importante, también, destacar que las entidades bancarias donde están abiertas las cuentas corrientes de las comunidades afectadas por este tipo de actuaciones rechacen las modificaciones de la titularidad de quienes se identifican como presidente y administrador de fincas que hayan sido nombrados en estas juntas ilegales, y que exijan la correspondiente certificación firmada y sellada por un secretario administrador de fincas colegiado que acredite que se ha producido, en efecto, el cambio de presidente y administrador de fincas. Todo ello, al objeto de evitar un apoderamiento, también, en las cuentas corrientes y en la firma de las entidades bancarias con la pretensión de manejar los fondos de la Comunidad de propietarios.

Se están dando casos en muchas situaciones en las que quienes se atribuyen en esas juntas ilegales el poder de ser presidente, o administrador de fincas de la comunidad, se dirigen a las entidades bancarias para comunicar el cambio de la firma en las mismas, y de forma irregular están siendo aceptados estos cambios por algunas entidades bancarias, sin comprobar realmente que se ha producido legalmente esta modificación.

Las entidades bancarias deberían adoptar especial cuidado en estas situaciones, porque podrían incurrir en negligencia por falta de diligencia en la gestión de las cuentas de sus clientes. Y ello, habida cuenta que no se puede proceder al cambio de la firma en una cuenta titularidad de una Comunidad de propietarios si no existe una comprobación exhaustiva de la veracidad y realidad de la celebración de una Junta en condiciones legales, debiendo ponerse en contacto con el presidente que, hasta el momento, ejercía el cargo y administrador de fincas para comprobar que en caso de que sean otras personas las solicitantes para el cambio de firma se ha procedido de forma correcta y regular a la celebración de la Junta correspondiente. Todo ello, para evitar ceder el control de la cuenta corriente a personas que no tienen la legitimación correcta para asumir la gestión de la citada cuenta corriente de la comunidad.

En el caso de irregularidades en la modificación de la titularidad en la cuenta corriente podría existir responsabilidad civil por negligencia en la gestión de la titularidad de la cuenta en la entidad bancaria.

Para ello, sería conveniente que las entidades bancarias exigieran, al menos, la exhibición del acta donde consta perfectamente realizada la convocatoria de la Junta por la vía del art. 16 y la formalización en la misma por la vía del art. 19 LPH –EDL 1960/55-, donde consten las condiciones formales de la convocatoria de la Junta y la correcta redacción del acta por la vía de este precepto. Acta que, no lo olvidemos, debería ir firmada por quien ostentaba el cargo de presidente de la comunidad, si, en realidad, ha sido cesado y modificado por un nuevo presidente. Y si no constara esta firma no deberían aceptar la certificación que ha pretendido presentar quien alega ser el nuevo administrador de fincas de la comunidad de propietarios, ya que resulta obvio que quien tiene que firmar esa acta es el que era presidente de la comunidad anteriormente al cambio que se ha podido producir en un acta.

Sin embargo, dado que la Junta de propietarios ha sido convocada de forma irregular y la celebración de la Junta también lo es, no podría constar en el acta la firma de quien era presidente de la Comunidad de propietarios, ya que éste no lo ha podido hacer, por cuanto el acta la habrán redactado el presidente que se ha autonombrado en esa Junta de propietarios, así como el administrador de fincas, que son quienes han ocupado los cargos de forma irregular. Y, en consecuencia, el acta presentada para exhibición a la entidad bancaria no reuniría los requisitos establecidos en la ley respecto de la constancia en la exhibición del acta de la firma del presidente y administrador de fincas, en teoría cesados, sino las de los que han sido nombrados nuevos, lo que evidenciaría ante la entidad bancaria la irregularidad de la presentación del acta y la certificación expedida por quien dice ser secretario administrador de fincas nuevo de esa Comunidad de propietarios.

Por ello, insistir en que la entidad bancaria deberá comprobar que la certificación de la adopción del acuerdo de cambio de presidente y administrador está realizada por quien era administrador anteriormente a la adopción de ese acuerdo irregular, o que el acta está firmada por el presidente anterior y no por el nuevo, ya que ello permitiría detectar la irregularidad en la aportación de documentos para proceder al cambio de firma en la entidad bancaria.

De esta manera, las entidades bancarias podrían paralizar estas modificaciones en la firma de los cargos directivos de los órganos de Gobierno de la Comunidad de propietarios y evitar el fraude que se pretende producir con la introducción en el poder de gestión y administración de estas comunidades de quienes han realizado la convocatoria de una forma irregular, evitando ese control económico por los mismos de las cuentas corrientes de la Comunidad de propietarios. Así, se paralizaría, al menos, ese apoderamiento económico de los fondos de la comunidad evitando la entidad bancaria una progresión ilícita de la irregularidad cometida en los acuerdos alcanzados a tal efecto.

Respecto a quién está legitimado para realizar la impugnación de estos acuerdos irregulares son los comuneros disidentes en la formalización de este cambio en los órganos de Gobierno de la comunidad, pero el administrador de fincas cesado de forma irregular no tendría legitimación para hacerlo por la vía del art. 18 LPH –EDL 1960/55-, y solamente podría, en su caso, si persistiera ese cambio irregular en la comunidad, reclamar el cese indebido en el cargo de administrador de fincas respecto a las mensualidades dejadas de percibir, ya que la impugnación solamente podría hacerse por los comuneros que son los legitimados para actuar por la vía del art. 18 de la ley.

Por eso, en estos casos el administrador de fincas cesado no tiene derechos vulnerados que el lucro cesante, ya que se trata de un profesional contratado por la comunidad. Y si la mima por un grupo de comuneros de forma irregular le cesa lo que puede hacer el administrador de fincas cesado es reclamar el perjuicio económico causado por el cese anticipado del cargo de administrador de fincas.

3.- Dos presidentes y dos administradores ante junta no convocada por el legítimo presidente de la comunidad

En este escenario nos encontramos con que el presidente legítimo que lo es en la Junta de propietarios no querrá renunciar a su cargo y se negará a admitir la legitimidad en la convocatoria de esa Junta y en los cargos de los órganos de gobierno que han sido elegidos en la misma, pero sin que hayan sido convocados todos los comuneros a la Junta de propietarios, como es preceptivo, obviamente, para dar validez a la celebración de una Junta.

Debemos recordar los requisitos para la correcta y válida celebración de una Junta de propietarios que serían los siguientes:

1.- La convocatoria debe ser realizada por quien ostente el cargo de presidente electo oportuno rotatorio o sorteo en Junta debidamente convocada al efecto para el nombramiento de cargos de los órganos de gobierno en Junta ordinaria o extraordinaria.

2.-El administrador de fincas colegiado debe convocar a la Junta a todos los comuneros en el domicilio que conste a efectos de notificaciones debidamente comunicado por el comunero al administrador de fincas de forma fehaciente y en su defecto en el piso o local.

3.-La celebración de la Junta será presidida por quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad, o por quien éste haya delegado en el caso de no poder asistir a la celebración de esa Junta de propietarios, y, también, con asistencia del secretario administrador de fincas, que es quien da fe del contenido de lo acordado en la Junta de propietarios.

Nadie que no fuere el secretario administrador de fincas nombrado y designado en Junta de propietarios constituida a tal efecto puede ejercer el cargo de secretario para dar fe de lo que se acuerda en la Junta y lo transcribe en la redacción del acta correspondiente por la vía del art. 19 de la ley.

4.- En el caso de que existan promotores que soliciten al presidente de la comunidad la convocatoria de una Junta reuniendo la cuarta parte de propietarios, o el 25% del coeficiente de la comunidad deben remitir escrito al administrador de fincas solicitando que el presidente convoque a Junta y fijando el plazo que se le concede para esta convocatoria, que sería, en principio, de 30 días desde la recepción del escrito por parte de los promotores con las firmas que validará el secretario de administrador para comprobar la legitimación de los promotores en cuanto a las exigencias numéricas que permiten la habilitación para pedir al presidente la convocatoria de esta Junta.

En ese escrito se hará constar que se advierte que transcurridos 30 días desde la recepción del escrito de los promotores sin que el presidente lo hubiera convocado automáticamente quedan legitimados los promotores para pedir al secretario administrador de fincas que convoque la Junta firmándola el representante de los promotores que haya presentado el escrito o cualquiera de ellos, ya que en este caso el presidente realiza una autorización tácita, aunque no expresa, ante el silencio demostrado en la convocatoria de la Junta que ha sido solicitada por los promotores, ya que éstos sí que tienen legitimación para convocarla una vez el silencio del presidente ante la petición legítima de los comuneros para pedir la convocatoria de Junta, siendo este el único caso en el que unos comuneros pueden convocar Junta de propietarios, pero tras la advertencia al presidente de que la harán ellos ante la negativa del presidente a llevarlo a cabo cuando tiene obligación de hacerlo por la vía del art. 16.1 LPH –EDL 1960/55-.

Debemos hacer constar que en el caso de que por una vía distinta al art. 16.1 de la ley unos comuneros hayan convocado una Junta incumpliendo los requisitos formales que establece la Ley de Propiedad horizontal, y sin convocar a todos los comuneros, por carencia de los datos de sus domicilios a efectos de notificaciones, u omitiendo la vía de los promotores del art. 16.1 LPH –EDL 1960/55-, esa convocatoria será absolutamente irregular, y el presidente nombrado y administrador de fincas no tendrán capacidad para intervenir en representación de los intereses de la Comunidad de propietarios.

El problema surge ante la circunstancia de que los nombrados en esa Junta irregular quieran ejercer el cargo, e imponer sus decisiones en la gestión de la Comunidad de propietarios, pudiendo chocar con que existe ya una Junta legítimamente constituida que, en modo alguno, pueden, o deben, cesar en el ejercicio de sus funciones y ceder el control de la comunidad a quienes han actuado al margen de la legalidad vigente, y lo que se debería hacer es de forma urgente presentar una demanda de impugnación de esos acuerdos solicitando por OTROSÍ como medida cautelar la celebración de una vista urgente para que el juez fije claramente las condiciones para decretar la anulación de la celebración de esa Junta y los cargos designados en los órganos de gobierno que en esta junta irregularmente constituida ha querido fijarse en la comunidad.

Por otro lado, hay que insistir que el presidente de la Comunidad de propietarios que estaba como tal en el ejercicio de su cargo y el secretario administrador de fincas en modo alguno deben ceder sus cargos, ni entregar la documentación el secretario administrador existente y vigente al nombrado en esa Junta irregular, precisamente, por haberse incumplido los requisitos legales en la convocatoria de la Junta, al existir ya presidente y el cargo de administrador de fincas designado formalmente en Junta legalmente constituida a tal efecto.

Por eso, en el caso de que exista un requerimiento formal al presidente y secretario administrador de fincas por los nombrados en esa Junta irregular deberán contestar de forma fehaciente para que quede constancia de la recepción del escrito negándose a entregar la documentación de la comunidad y a ceder el poder de gestión comunicando la irregular convocatoria de Junta y celebración de la misma, no asumiendo ni reconociendo ningún tipo de facultades en la gestión de la comunidad a los nombrados en una Junta que se considera irregular.

Se aconseja la fehaciencia en la contestación y comunicación a los nombrados en esa Junta irregular para que quede prueba fehaciente de la existencia de esa comunicación y advertencia a los nombrados de que no se les va a reconocer el poder de gestión en la Comunidad de propietarios.

Ello es importante llevarlo a cabo para preconstituir prueba de que se ha comunicado de forma fehaciente la inexistencia del reconocimiento de facultad alguna a los nombrados en una Junta que se ha celebrado irregularmente.

Una fórmula que podría llevarse a cabo para resolver el problema es que el presidente legítimamente constituido convoque una Junta de propietarios extraordinaria, también, ya que tiene los domicilios y los datos para realizar una convocatoria correcta, y, en consecuencia, proceder a la votación para el cargo de presidente y administrador de fincas, lo que supondría la anulación de lo acordado por la Junta precedente irregular.

Con ello, se habrá procedido de forma rápida a la destitución expresa de los que han pretendido asumir el poder de gestión y control en la Comunidad de propietarios con una Junta legalmente constituida por quien ejerce el cargo real de presidente y administrador de fincas colegiado, realizando la convocatoria formal de forma correcta, y no la irregularidad realizada por los anteriores que se limitaron a realizar la convocatoria en el tablón de anuncios al no disponer de los datos de los domicilios de los comuneros en donde llevar a efecto las notificaciones por la vía del art. 9 de la ley.

Por ello, la circunstancia clave de este caso es que no se puede destituir a un presidente o a un administrador de fincas que han ejercido el cargo como órganos de Gobierno de la comunidad, si no es por una convocatoria válidamente convocada y constituida a tal efecto, por lo que una convocatoria irregular y la celebración de una Junta sin cumplir las condiciones legales de convocar a los comuneros por la vía del art. 9 LPH –EDL 1960/55– carece de la legalidad para poder ser eficaz y ejecutiva en cuanto al cese del anterior presidente y administrador de fincas.

En tal sentido, ningún presidente de comunidad o administrador de fincas se pueden entender como cesados en sus cargos si no es por una Junta convocada por el mismo presidente, bien ordinaria o extraordinaria, careciendo de auctoritas u potestas cualquier persona que no sea el presidente de la comunidad para convocar Junta proponiendo la destitución de los cargos de los órganos de gobierno que existen en una Comunidad de propietarios.

Debemos recordar, también, en cuanto a la exigencia de entrega de documentación de los irregularmente designados en una junta irregular a los que están formalmente nombrados en una junta debidamente convocada, que si los acuerdos no son válidos, o son inexistentes, dicho entrega vulneraría la ley de protección de datos, por lo que, incluso, podrían existir responsabilidades por parte del presidente y secretario de administrador si, tras recibir la notificación de cese y que entregaran la documentación el secretario administrador, aceptaran esta indicación y se la entregara al que fue nombrado como tal cargo en esa Junta irregularmente constituida, ya que la Protección de Datos impide la cesión de documentos a terceros de documentos cuya custodia corresponde al secretario de administrador sin el consentimiento de los propietarios.

Y este consentimiento de los mismos se produce solamente mediante una convocatoria formalmente constituida por la vía del art. 16 LPH –EDL 1960/55– en virtud de la cual se notifique a todos los comuneros de forma correcta la convocatoria de una Junta de propietarios para proceder a la designación de los cargos de los órganos de gobierno. Y si no existe ese consentimiento formal en una Junta de propietarios donde se lleve a cabo el cese de los anteriores y nombramiento de nuevo presidente y administrador de fincas, cualquier entrega de documentación privada de la comunidad cuya custodia corresponde al secretario administrador supondría una vulneración de Protección de Datos, al no existir ningún tipo de consentimiento de los comuneros a la entrega de esa documentación.

Este será el argumento básico en virtud del cual el secretario administrador de fincas, que es el que fue nombrado correctamente, no deberá entregar ningún tipo de documentación a esa Junta irregular que le reclama la entrega, al no reconocérsele su legitimidad para el cargo que reclama ostentar.

4.- Conclusiones

En consecuencia, podemos redactar las siguientes conclusiones que se pueden obtener del conflicto que puede surgir en una Comunidad de propietarios acerca de la celebración de una Junta irregular con designación de cargos de los órganos de gobierno, que, a su vez, podría concurrir con los cargos de órganos de gobierno que fueron realizados en su momento por una Junta legalmente constituida y convocada a tal efecto, por lo que la existencia de dos presidentes y dos secretarios administradores de fincas en la misma comunidad no puede tenerse por válido, no pudiendo reconocer los primeros designados el cargo de los segundos, y debiendo proceder a la impugnación correspondiente de esa Junta ante el juez de primera instancia, postulando como medida cautelar que el juez solucione el problema que surge en esa comunidad, al existir, en principio, dos cargos de presidente y dos de secretario administrador de fincas que complicarían la gestión de esa Comunidad de propietarios ante un conflicto originado entre dos grupos de vecinos en los que ninguno de ellos quiere ceder el mando y la razón a la parte contraria.

Una vía posible también, que además, es obligatoria ahora, sería la de la mediación o designación de un experto independiente, según lo previsto en la referencia que consta en la Ley orgánica de medidas de eficiencia procesal al servicio público de la justicia, donde se regulan los mecanismos de solución de conflictos como fórmula alternativa a la vía judicial, al punto de que cuando entre en vigor esta Ley Orgánica será requisito de procedibilidad, en virtud del art. 5 de la misma, la necesidad de proceder a un intento de solución del conflicto por la intervención de tercero neutral que auxilie a la búsqueda de solución de un acuerdo con carácter previo a la interposición de la acción judicial, ya que resulta preceptivo acudir a una de las posibles opciones que establece el art. 5.1.2º de esta ley, de entre las que se encuentra la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial, o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, como terceros neutrales que ayuden a la solución de conflicto con carácter previo al ejercicio de la acción judicial.

Pues bien, podemos señalar como conclusiones de relevancia en estos conflictos los siguientes:

1.- La convocatoria debe ser realizada por quien ostente el cargo de presidente electo oportuno rotatorio o sorteo en Junta debidamente convocada al efecto para el nombramiento de cargos de los órganos de gobierno en Junta ordinaria o extraordinaria.

2.- El administrador de fincas colegiado debe convocar a la Junta a todos los comuneros en el domicilio que conste a efectos de notificaciones debidamente comunicado por el comunero al administrador de fincas de forma fehaciente y en su defecto en el piso o local.

3.- La celebración de la Junta será presidida por quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad, o por quien éste haya delegado en el caso de no poder asistir a la celebración de esa Junta de propietarios, y, también, con asistencia del secretario administrador de fincas, que es quien da fe del contenido de lo acordado en la Junta de propietarios.

4.- En el caso de que existan promotores que soliciten al presidente de la comunidad la convocatoria de una Junta reuniendo la cuarta parte de propietarios, o el 25% del coeficiente de la comunidad deben remitir escrito al administrador de fincas solicitando que el presidente convoque a Junta y fijando el plazo que se le concede para esta convocatoria, que sería, en principio, de 30 días desde la recepción del escrito por parte de los promotores.

5.- La convocatoria de la Junta irregular por parte de un grupo de vecinos no dará lugar en ningún caso al reconocimiento por parte de quien ostenta el cargo legítimo como presidente y secretario administrador de fincas de una comunidad.

6.- En cualquier caso, llegado el supuesto de que se haya convocado una Junta irregular mediante inserción en el tablón de anuncios de la misma, al no conocerse los domicilios para notificaciones de los comuneros, lo que podría hacer el presidente que estaba legalmente constituido es volver a convocar una Junta de propietarios extraordinaria para resolver el problema y fijar quien ejerce el cargo de presidente y administrador de fincas de una comunidad

7.- Otra opción sería la de que cualquier comunero impugne los acuerdos alcanzados en la Junta irregular, alegando el defecto de la convocatoria, al no haber sido convocada por quien ostenta el cargo de presidente de la Comunidad de propietarios, y no habiéndose notificado a todos los comuneros la existencia de la Junta en el domicilio que tienen fijado como domicilio a efectos de notificaciones, y, en su defecto, en el piso o local, solicitando del juez una medida cautelar urgente que resuelva este conflicto declarando la nulidad de la Junta celebrada en segundo lugar de forma irregular a los efectos correspondientes.

8.- Se deberá comunicar, también, por parte del presidente legítimamente constituido, y que no puede entenderse como cesado por una Junta irregular, a la entidad bancaria donde tenga la cuenta corriente la comunidad que, en modo alguno, se proceda a aceptar el cambio de las firmas de presidente y administrador de fincas mediante la mera presentación de una certificación por quien dice ser el secretario administrador, siempre y cuando no se exhiba un acta de la Junta formalmente constituida, o, incluso, mediante la puesta en contacto con quien ejercía el cargo de presidente de la comunidad para comprobar si, efectivamente, se ha producido una válida celebración de la Junta que permita el cambio de las firmas de presidente y administrador de fincas.

9.- Las entidades bancarias tienen que ser excesivamente cautelosas en estos casos antes de proceder al cambio de las firmas del presidente y administrador de fincas en una comunidad, salvo que tengan la constancia fehaciente de que se ha procedido a esa celebración de Junta correcta y legítimamente constituida para proceder a ese cambio en las firmas de los órganos de gobierno legitimados para controlar la cuenta corriente de la comunidad.

10.- Insistir en que la entidad bancaria deberá comprobar que la certificación de la adopción del acuerdo de cambio de presidente y administrador está realizada por quien era administrador anteriormente a la adopción de ese acuerdo irregular, o que el acta está firmada por el presidente anterior y no por el nuevo, ya que ello permitiría detectar la irregularidad en la aportación de documentos para proceder al cambio de firma en la entidad bancaria.

11.- Las entidades bancarias deberían adoptar especial cuidado en estas situaciones, porque podrían incurrir en negligencia por falta de diligencia en la gestión de las cuentas de sus clientes.

12.- Los que ostentan el cargo de presidente de administrar fincas no deberán entregar documentación alguna a quienes se entienden que son, legítimamente, los nuevos presidente y secretario administrador en una Junta celebrada irregularmente, como se ha expuesto en la presente exposición, ya que la custodia de la documentación de la comunidad es del secretario administrador designado formal y correctamente por una Junta de propietarios debidamente constituida, lo que no ocurre en estos casos de juntas irregulares.

Vicente Magro Servet

Magistrado del Tribunal Supremo

Doctor en Derecho