Planteamiento

Una comunidad de propietarios, cuyos estatutos no regulan los alquileres vacacionales, quiere prohibir los alquileres vacacionales en las viviendas de la comunidad. ¿Qué quorum se requiere para la prohibición y, si no es posible, para la limitación?

Respuesta

El art. 17.12 LPH permite que la comunidad adopte medidas restrictivas para el derecho dominical en lo que se refiere a la actividad de alquiler de viviendas para uso turístico, para lo cual el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad,- suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos-, precisa el voto favorable de las 3/5 parte del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación; siendo, por tanto, uno de los supuestos en los que la LPH exceptúa la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Lo que regula el art.17.12 LPH es la posibilidad de las comunidades de propietarios de condicionar o limitar (es decir, regular) el alquiler vacacional en las viviendas de su comunidad, pero no la posibilidad de prohibir dicha actividad.

Para que esto ocurra, dicha prohibición ya debe estar reflejada en los estatutos. En este sentido se pronuncia el TS 29-1-24,TS 29-11-23 y TS 27-11-23.

Cuando la prohibición no figura en los estatutos, la solución no es tan sencilla. En la jurisprudencia menor ha habido pronunciamientos contradictorios sobre la permisión de prohibir el uso turístico.

-A favor de esta posibilidad se pronuncia, por ejemplo, la AP Segovia 21-4-20, al considerar que la distinción es artificial, ya que toda limitación implica una prohibición. En esta línea, la AP Pontevedra 28-4-22, considera que la prohibición del alquiler turístico desde la entrada en vigor del art. 17.12 LPH, requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Puede verse también AP Málaga 25-1-23.

-En sentido contrario, algunos tribunales consideran que dicho precepto permite limitar el uso, pero no faculta para acordar la prohibición de la actividad (entendiendo que para ello sería preciso un acuerdo por unanimidad, al implicar modificación estatutaria).

En este sentido se pronuncian la AP Madrid 6-7-22 considera que, en consonancia con el tenor literal de la norma, el acuerdo adoptado por mayoría de 3/5 debe circunscribirse a limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico, pero no a establecer la prohibición, lo cual exigiría unanimidad de propietarios y cuotas.

En cambio, la DGSJFP ha interpretado que, al permitir el art. 17.12 LPH limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas, también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad.

Así la resolución de la DGSJFP 16-6-20 Rgto de la Propiedad dispone:

“Que la intensidad de la limitación pueda consistir en la plena o total prohibición de alquiler turístico se desprende del mismo art.17.12 LPH, por cuanto es la concreción de la mayoría necesaria para una decisión comunitaria que ha de enlazarse necesariamente con el art.4 LPH, que establece que el título podrá contener disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, y con el art.7.2, que señala que al ocupante y propietario del piso o local, no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos. De estos preceptos se deduce que el nuevo art.17.12 no introduce ninguna facultad referente a la comunidad, sino que el legislador se limita a establecer una nueva mayoría para una clase de acuerdos que se podían hacer antes por unanimidad y que ahora lo es con una doble mayoría personal y de cuotas de tres quintos. En consecuencia, con lo expuesto, es claro que la limitación a la que se refiere expresamente el art.17.12 LPH, puede comportar la prohibición total de las actividades citadas.»

En idéntico sentido se manifiesta la resolución de la DGSJFP de 22-1-21 Rgtro de la Propiedad que, a su vez, cita las previas de DGSJFP Resol 5-11-20 y DGSJFP Resol 15-1-21.

En definitiva, y teniendo en cuenta las matizaciones indicadas, se concluye que es posible que una comunidad de propietarios acuerde la prohibición de la existencia de apartamentos turísticos o viviendas vacacionales. Si bien parece estar extendida la interpretación en la jurisprudencia menor de que para ello sería suficiente el quorum de 3/5 partes, postura esta que ha acogido la DGSJFP, coexiste una corriente e que exige unanimidad.

En cualquier caso, dichos acuerdos no tienen efectos retroactivos para aquellos comuneros que, en su caso, ya vinieran realizando la actividad con la correspondiente licencia para ello y, por otro lado, la modificación estatutaria que supone la incorporación del nuevo acuerdo, se ha de inscribir registralmente para que sea oponible a terceros futuros adquirentes de viviendas en la comunidad.