Planteamiento

En una comunidad de propietarios compuesta por 6 portales, tres de ellos dan a una avenida con 10 plantas y los otros tres dan a la calle de atrás y tienen 7 plantas, por lo que los edificios que están situados en la avenida quedan por encima de los otros tres que dan a la calle de atrás. Dos pisos situados en la avenida han abierto una puerta en la fachada interior y su salida da a la cubierta de los pisos de la parte de atrás. Uno de los propietarios, utiliza esa salida para tender y el otro propietario manifiesta que lo ha hecho debido a que en la vivienda residen sus padres que tienen minusvalía y para ellos esta salida sirve para caso de incendio. Esta modificación en la fachada la realizaron sin consentimiento de la comunidad. Se les requirió de manera fehaciente que lo devolvieran a su estado original. Los propietarios alegan que en la fachada donde se encuentran los balcones (fachada exterior) muchos han cerrado sus terrazas y otros en la fachada ha puesto aires acondicionados y por analogía ellos también pueden realizar esas modificaciones puesto que lo contrario sería un abuso de derecho.

En la junta general se trató el asunto y se les indicó que no disponían de autorización y que lo devolvieran a su estado original dándoles plazo hasta la realización de la siguiente junta.

Al no haberlo realizado ¿cómo debe proceder la comunidad?

Respuesta

El tipo de obra realizada por los dos propietarios, al afectar a la configuración exterior de un elemento común como es la fachada, necesariamente debió haber sido sometida a previa aprobación en junta de propietarios sin que se estime que concurra abuso de derecho por parte de la comunidad, dado que los ejemplos invocados por los dos propietarios (cierre de terrazas o instalación de aire acondicionado) constituyen actuaciones distintas de las realizadas por ellos (apertura de huecos en la fachada).

Por ello, tales actuaciones son contrarias a lo dispuesto en el art. 7.1 LPH y la consecuencia para los propietarios es la obligación de demoler o retirar todo lo ejecutado por su cuenta y riesgo y con total indemnidad para la comunidad.

El procedimiento que debe seguir la comunidad es, en primer lugar, realizar un previo requerimiento para la demolición de la obra y reposición al estado primitivo, concediendo un plazo para ello. Este trámite ya se hizo, según se indica en la consulta, en la junta anterior, en la que se requirió a los propietarios y se concedió plazo hasta la próxima junta.

Dado el incumplimiento del requerimiento en plazo, se deberá acordar (si no se hizo tal previsión en la junta anterior) el inicio por parte de la comunidad de acciones legales contra ambos propietarios. Dichas acciones legales se concretan en la interposición de una demanda de procedimiento ordinario para obtener una sentencia en la que el juzgado declare la ilegalidad de las obras realizadas y se condene a su demolición y a la reposición del elemento común al estado en el que se encontraba antes de que se acometieran las mismas, tal y como se han pronunciado en casos similares múltiples sentencias, citando a título de ejemplo, la reciente sentencia de la AP Madrid de 1-6-23 que remitiéndose, a su vez, la del TS 2-2-16 condena en el sentido indicado a los demandados, al considerar que tal actuación constituye una infracción del art.7.1 LPH por corresponder a la Comunidad la realización de obras en elementos comunes existiendo una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios ejecute obras en dichos elementos y determinando en concreto que:

“el cambio del número y configuración de los huecos en fachada determina la aplicación de la jurisprudencia sobre la necesidad de aprobación por acuerdo unánime de los propietarios, dado que no se está en el caso de un uso previsto y autorizado de vivienda que permita modificar un elemento común como es la cubierta, art.396 CC”.