HERENCIA YACENTE. Cómo adquirir un piso vacío cuyo dueño ha fallecido y que además acumula deudas con la comunidad de vecinos.
Un análisis práctico sobre herencias yacentes y oportunidades legales para las comunidades
En muchas comunidades de propietarios surge una situación compleja: un piso vacío, cuyo dueño ha fallecido, y que además acumula deudas con la comunidad.
Una vivienda cerrada, sin herederos claros, sin nadie que pague las cuotas y con la comunidad asumiendo los gastos comunes.
¿Qué se puede hacer en estos casos? ¿Hay alguna vía legal para desbloquear esta situación e incluso convertirla en una oportunidad?
La respuesta es sí. Pero para entender cómo, primero hay que comprender qué es exactamente una herencia yacente.
¿Qué es la herencia yacente?
La herencia yacente es, en pocas palabras, el patrimonio del fallecido en un limbo legal.
Desde el momento de su muerte y hasta que los herederos aceptan o rechazan la herencia, sus bienes —incluido ese piso vacío— quedan “en espera”.
Aunque no haya un titular claro, la ley permite que esa herencia pueda ser demandada y reclamada judicialmente.
Y aquí es donde la deuda con la comunidad, que a primera vista parece un problema, se convierte en una palanca de actuación.
La estrategia más eficaz: acción judicial contra la herencia yacente
La vía más útil y realista es la que podríamos llamar Estrategia B:
la acción judicial contra la herencia yacente e ignorados herederos.
La comunidad de propietarios, como acreedora por las cuotas impagadas, puede iniciar un proceso monitorio para reclamar la deuda.
Es un procedimiento judicial relativamente rápido, pensado precisamente para deudas documentadas como las comunitarias.
El juzgado intentará notificar a posibles herederos. Y entonces pueden ocurrir tres cosas:
- Aparecen y pagan la deuda.
Problema resuelto, el piso sigue su curso normal. - Aparecen pero renuncian a la herencia.
Algo muy habitual cuando hay más deudas que bienes. - No aparece nadie.
En ese caso, la comunidad puede solicitar el embargo del inmueble y su posterior subasta judicial para cobrar la deuda.
La subasta: una oportunidad real para el interesado
Cuando el piso llega a subasta, cualquier tercero —incluso un vecino interesado— puede participar y adquirirlo.
De hecho, muchas veces es el propio interesado quien anima a la comunidad a iniciar el proceso judicial, incluso ofreciendo adelantar los gastos legales iniciales.
De esta forma, se transforma un problema pasivo (un piso cerrado acumulando deuda) en un proceso activo que busca resolver la titularidad.
Y, además, abre la puerta a una futura compra: ya sea negociando con herederos si aparecen o pujando en la subasta si no los hay.
Otras estrategias posibles (y sus riesgos)
1. Contratar “cazaherederos”
Existen empresas que localizan herederos de herencias sin reclamar.
Pero atención: su modelo de negocio suele implicar quedarse con un porcentaje o incluso comprar los derechos hereditarios.
En la práctica, podrían convertirse en competidores por el propio piso, no en aliados.
2. Denunciar la herencia vacante al Estado
Si se confirma que no existen herederos hasta el cuarto grado (ni hijos, ni padres, ni hermanos, ni sobrinos, ni tíos), se puede denunciar la herencia vacante a la Administración.
El Estado pasa entonces a ser heredero y, tras el proceso, los bienes salen a subasta pública.
El denunciante tiene derecho a un premio del 10 % del valor de venta.
Eso sí, es un procedimiento muy largo y burocrático, que puede extenderse varios años.
3. La usucapión o “adquisición por posesión prolongada”
La ley española exige 30 años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de dueño.
Esto implica comportarse como propietario, pagando impuestos y mantenimiento.
En la práctica, es una vía casi inviable en estos casos y puede rozar la ocupación ilegal.
Recomendación práctica: un plan por fases
La opción más pragmática, según la experiencia jurídica y vecinal, es actuar por fases:
- Activar la comunidad para iniciar el procedimiento judicial contra la herencia yacente.
- Negociar con herederos, si aparecen, antes de llegar a subasta.
- Participar en la subasta si no hay herederos o estos renuncian.
- Y solo si todo falla, plantear la denuncia al Estado como último recurso.
Factores prácticos tras resolver la titularidad
Una vez aclarada la titularidad —ya sea por subasta o aceptación de herederos—, pueden aparecer nuevos desafíos:
- Vicios ocultos o estado real del inmueble.
- Ocupantes o cargas adicionales no detectadas.
- Coordinación entre varios herederos con intereses distintos.
- Deudas comunitarias o municipales pendientes.
Adquirir el piso no es el final, sino el principio de un nuevo proceso de regularización.
Conclusión
Cuando un propietario fallece y deja una vivienda vacía con deudas, la comunidad no tiene por qué resignarse.
La ley ofrece herramientas para actuar: la herencia yacente no es un callejón sin salida, sino una puerta legal que se puede abrir con decisión y asesoramiento.
Impulsar la acción judicial desde la comunidad —aunque requiera coordinación y cierta inversión inicial— es, con diferencia, la vía más eficaz para proteger el interés común.
Y, en muchos casos, también la ocasión para que quien de verdad se preocupa por el edificio pueda dar un paso más: convertirse en propietario.
Porque en comunidad, incluso los problemas más enquistados pueden transformarse en soluciones.
