Planteamiento 

En una Escritura de División Horizontal se hacen constar los coeficientes de cada vivienda de forma detallada y un solo coeficiente para toda la planta baja, cuya suma total es el cien por cien. Posteriormente, el propietario único de la planta baja va segregando locales y adjudicándole un coeficiente a cada uno. Pasado un tiempo, uno de los propietarios de esos locales comunica a la comunidad que, según su criterio, su coeficiente es erróneo o desproporcionado en relación con el resto de los coeficientes de los otros locales, reclamando a la comunidad que solucione esta situación, redistribuyendo los coeficientes de los otros locales.

¿La comunidad está obligada a solucionar la reclamación planteada? ¿No debiera ser el propietario único de la planta baja que segregó los locales y adjudicó los coeficientes quién fuera responsable de solucionar este problema?

Respuesta 

Para la determinación de la cuota de participación de cada uno de los propietarios en la propiedad total del edificio, hay que tener en cuenta los parámetros a que hace referencia el art.5 LPH, es decir: la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

No se trata de una lista cerrada, y no impide que pueda acudirse a otro tipo de parámetros. Por ejemplo, podría ponerse un coeficiente superior por el uso privativo de elementos comunes.

En todo caso, la fijación de las cuotas de participación se hará respetando los principios de igualdad y proporcionalidad, en el sentido de que se han de seguir criterios objetivos y que a situaciones iguales, igualdad de cuota.

Como ponen de manifiesto diversas sentencias, la modificación de la cuota de participación, como modificación estatutaria que es, exige acuerdo unánime de la Junta de propietarios (sentencias AP Huelva de 3 febrero 2009 y AP Navarra de 15 enero 2009). A falta de voluntad de la Junta de modificar las cuotas, que habrá de ser mediante un acuerdo unánime por la Junta de propietarios la única solución para modificar las cuotas es el juicio ordinario ante el Juez de Primera Instancia.

En cuanto a la forma de intentar solucionar este problema, al tratarse de una modificación del título, es por la vía judicial, para lo cual conforme al art. 249.1.6ª LEC deberá interponer un juicio ordinario con abogado y procurador, solicitando la modificación de las cuotas de participación que procedan, y queden afectadas, si considera que su cálculo no se ajusta a los criterios establecidos en el art.5 LPH.

En conclusión, la comunidad no está obligada a solucionar la reclamación planteada, esto es, es el propietario único de la planta baja que segregó los locales y adjudicó los coeficientes quién fuera responsable de solucionar este problema.