Es algo muy habitual la obsesión de la comunidad de propietarios por prohibir el ejercicio de determinadas actividades que consideran potencialmente molestas para la convivencia. ¿Pueden hacerlo?
En la Ley de Propiedad Horizontal no hay precepto alguno que prohíba que se prevean prohibiciones de actividad o de determinados usos en elementos privativos.
El art. 7.2 de la LPH prevé que “al propietario y ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos”, reconociendo así de forma indirecta la legitimidad de cláusulas prohibitivas o limitativas del uso y disfrute de los pisos y locales.
En idéntico sentido, el art. 553-11. e) del Código Civil de Cataluña declara que son válidas las cláusulas estatutarias que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (SSTS nº729/2014, de 3 de diciembre; Sentencia nº728/2011, de 24 de octubre; Sentencia nº145/2013, de 4 de marzo; ATS, Sala de lo Civil, de 1 de febrero de 2017, entre otras) sostiene que son válidas las cláusulas de prohibición de una determinada actividad en elementos privativos, pero sujetas a los siguientes límites:
a) Han de constar en los estatutos de la comunidad: no cabe que se fijen en los reglamentos de régimen interior ya que no es este el objeto de estos últimos.
b) La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa. No son válidas prohibiciones del tipo “se prohíben todas las actividades que la Comunidad considere molestas”. Recomendamos que se eviten fórmulas genéricas del tipo “quedan prohibidas las actividades consistentes en x, y, z, y otras actividades análogas o similares”.
c) No pueden contravenir la moral, las buenas costumbres, ni el orden público (ej. no es válida la prohibición de que se instalen sedes de partidos políticos de ideología comunista).
d) Tiene que existir un interés legítimo o atendible: a estos efectos es atendible el interés general de la Comunidad de Propietarios (ej. no es válida una prohibición de uso turístico solamente de la vivienda del piso tercero segunda).
Respecto de la normativa catalana, también la doctrina del TSJ de Cataluña y la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques han confirmado la legitimidad de normas comunitarias prohibitivas (SSTSJCAT nº 33/2016 de 19 de mayo, nº74/2018, de 13 de
septiembre, y nº4/2019, de 24 de enero; RDGDEJ de 9 de octubre de 2014 y de 6 de febrero de 2017).
Para dotar a las comunidades de propietarios de un mayor dinamismo en su funcionamiento y garantizar la eficacia de su facultad autorregulatoria, el nuevo art. 17.12 de la LPH introducido por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, rebaja el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas.
La reforma legal se limita a la prohibición concreta de viviendas para uso turístico, y por tanto, continúa siendo exigible el quórum de la unanimidad para adoptar acuerdos de prohibición de otros usos y/o actividades (bar, restaurante, discoteca, etc.), conforme a lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH.
En Cataluña, los acuerdos de limitación o prohibición de usos o actividades se pueden adoptar por un quórum de 4/5 de propietarios y cuotas, con independencia de cuál sea la actividad que se prohíbe, conforme a lo dispuesto en el art. 553-26.2.a) del Código Civil de Cataluña.
La problemática del animus prohibiendi de las comunidades de propietarios gira en torno a la eficacia del acuerdo comunitario prohibitivo. Y no sólo respecto de actividades ya implantadas legalmente en el inmueble, sino de potenciales usos futuros legalizables. Si bien el nuevo art. 17.12 de la LPH declara que “estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”, existen dudas sobre el alcance de dicha irretroactividad. A la espera de que los tribunales se pronuncien sobre ello, debemos preguntarnos si el acuerdo prohibitivo de actividad vincula a los propietarios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones: (i) propietarios disidentes que en el momento de la adopción del acuerdo no hubieren iniciado la actividad que se prohíbe ni hubieran realizado actos preparatorios para ello, pero que tenían expectativas de realizar dicha actividad en un futuro; (ii) propietarios disidentes que aun no habiendo iniciado dicha actividad objeto de prohibición, hubieren realizado actos preparatorios para ello, como es la solicitud de la habilitación administrativa necesaria para realizar dicha actividad; o (iii) propietarios disidentes que vinieren ejerciendo la actividad en el momento de adopción del acuerdo de prohibición.
En mi opinión, y en la línea de la consolidada doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil y lo Penal del TSJ de Cataluña (Sentencia n.º 33/2016, de 19 de mayo, Sentencia n.º 74/2018, de 13 de septiembre, y Sentencia n.º 4/2019, de 24 de enero), el nuevo acuerdo prohibitivo de actividad no debería afectar a todo propietario que se opusiera al acuerdo, con independencia de si en el momento de adopción del mismo estaba desarrollando la actividad o no, ya que lo relevante es que en el momento en que dicho comunero adquirió la finca, lo hizo libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume su facultad de goce y disfrute sobre la finca.
En este sentido, entiendo que el acuerdo sí debería vincular a los propietarios que no se opongan, y a los futuros adquirentes siempre y cuando en el momento de la compra hubieren podido conocer la existencia de dicho acuerdo comunitario de prohibición o limitación de uso, por estar los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o por
otras vías de conocimiento (ej. incorporación de los estatutos a la escritura de compraventa).
