Los expertos empiezan a valorar los cambios que incluye la normativa aprobada el Gobierno para regular los fondos europeos.
Artículo escrito por Eduardo Brunet, fundador y CEO de Greenward Partners
El recientemente aprobado Real Decreto-Ley (RDL) 19/2021 de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia incluye en su artículo una modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal que, siendo muy bienvenida, dibuja un paisaje con luces y sombras para el propietario de cara a acometer la rehabilitación de su inmueble hacia la necesaria eficiencia energética.
Desde Greenward, tras años abogando por que se revisara una Ley que era claramente obsoleta, nos sentimos muy satisfechos con que muchas de nuestras peticiones y propuestas de enmienda a su contenido hayan sido escuchadas e implementadas por los legisladores.
Una de nuestras peticiones siempre ha sido que para obras de rehabilitación y autoconsumo fuera necesaria sólo una mayoría simple de los propietarios de una comunidad. Así lo recoge la nueva Ley, aunque matiza que el importe, descontada la subvención y anualizado (claramente se premia la financiación a largo plazo que creemos que es la más eficaz), no ha de superar nueve mensualidades de los gastos corrientes.
Esto es de suma importancia, porque de lo que se trata, según la propia exposición de motivos justificativa de la urgencia de este RDL, es de favorecer la descarbonización de los edificios residenciales en consonancia con el Real Decreto de subvenciones del que trae causa y el nuevo esquema de bonificaciones fiscales en este mismo RDL, que vinculan ambos la mayor parte de las mismas a proyectos que entreguen al menos un 30% de eficiencia o reducción de la demanda, actuaciones que en su mayor parte requerirán intervenciones en envolventes que son las que precisan de mayor inversión, largos periodos de retorno y, por tanto, de apoyo público.
En la práctica, esto supondrá que los proyectos de renovación integral, que son los más necesarios desde el punto de vista de la descarbonización, seguirán penalizados o, en el mejor de los casos, ejecutados por fases con lo que se pone en peligro la consecución de los objetivos nacionales en clima, que son los que precisamente están justificando la presente modificación de la Ley Propiedad Horizontal.
La reforma de la Ley trae, en cualquier caso, puntos muy positivos, como que el propietario disidente no se exonera de la responsabilidad de contribuir o que el importe de la reforma, además, se encuadra en la partida de “Gastos Generales” y, por tanto, las posibles deudas de los comuneros hacia la comunidad de propietarios gozarán de estatus preferente a la hora de su ejecución.
Otro punto muy positivo para las comunidades de propietarios que quieran afrontar obras de rehabilitación hacia inmuebles energéticamente eficientes es que, a través de la nueva Ley del Suelo, se les dota de personalidad jurídica para contratar proyectos de rehabilitación, regeneración urbana y solicitar créditos y subvenciones. Es decir, podrán ganar un verdadero protagonismo como actores urbanísticos y energéticos.
Muchos puntos de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal recogen peticiones de Greenward y convierten la financiación a comunidades, que es una de nuestras prioridades, en un activo ciertamente más seguro para todas las partes.
Pero un punto de la modificación de la Ley que nos deja con cierto mal sabor de boca es que, como propusimos a los legisladores, hubiera sido deseable distinguir entre proyectos de rehabilitación voluntaria y aquellos que fueran a venir requeridos por ley o reglamento, tal y como se prevé de la actual revisión de la Directiva de Eficiencia que está planteando obligaciones de eficiencia mínima.
En este sentido, dichas inversiones obligatorias ya no deberían ser «gastos comunes», sino una obligación de conservación del edificio y, por tanto, sujeta a un régimen de aprobación igual que para el resto de las inversiones de conservación.
Entendemos también que, de superarse el mencionado límite de las nueve mensualidades, sería necesario un acuerdo de 3/5 partes de los propietarios, pero ello no afectaría a su categorización como gastos generales y, por tanto, a su calificación como crédito privilegiado ni a la afección del piso, según el punto 9.1 que refiere esta área en la Ley.
Satisfechos, sí. Pero creemos que hay cosas que mejorar en la Ley. Y todavía estamos a tiempo en su proceso de convalidación parlamentaria. La Comisión Europea ha emitido hace apenas unas semanas unas recomendaciones en las que, con carácter de mandato político a los Estados miembros, insta a pasar a la práctica en la aplicación del ‘principio Eficiencia Primero’ como pilar de política climática y energética y a seguir avanzando hacia la descarbonización.
Por todo ello solicita a los gobiernos de los Estados miembros que empleen Energy First (EE1st) como un principio general que debe aplicarse en un contexto político más amplio en lugar de como un objetivo de último recurso para reducir el consumo de energía, y que evalúen “la rentabilidad y los beneficios más amplios de las medidas de eficiencia energética desde una perspectiva social a la hora de tomar decisiones estratégicas, diseñar marcos reguladores y planificar futuros planes de inversión”.
Las reformas de inmuebles son una prioridad para lograr alinearnos con los preceptos del organismo europeo y la Ley de Propiedad Horizontal tiene que dar al ciudadano, especialmente al que cuenta con menor poder adquisitivo, todas las herramientas para hacerlo. Estamos seguros de que en próximas modificaciones se irán puliendo las lagunas mencionadas. Hasta entonces, avanzamos con lo que ha llegado de nuevo. Que es mucho y positivo.
