Un gran número de personas que adquiere una vivienda en una comunidad de propietarios tiene la falsa creencia de que en su propiedad puede hacer lo que crea conveniente, pero esto está lejos de ser verdad.
De acuerdo con el artículo 3 de la LPH:
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Es en el párrafo b) donde se incluye la fachada por ser un elemento común según el art. 396 CC. Por lo tanto, la fachada, al ser un elemento común, se rige por el artículo 7 de la LPH que dice así:
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
A pesar de la prohibición expresa de realizar cualquier tipo de modificación en los elementos comunes (como la fachada) hay quienes se amparan, por ejemplo, en los estatutos para llevar a cabo este tipo de actividades. Es el caso de Fausto, propietario de un local de una comunidad de propietarios, que alquiló dicho local a una empresa dedicada a la hostelería. Dicha empresa necesitaba acondicionar el local e instalar una salida de humos de la cual carecía. Se amparaba en el art. 6 de los estatutos de la comunidad de propietarios en el que se contempla la facultad de realizar cualquier obra necesaria o conveniente para la adecuación del local a los fines que se pueda destinar, incluso en elementos comunes, y entre ellos la salida de humos, que puede efectuarse sin permiso de la comunidad por medio de conducciones a la cubierta a través de la fachada del edificio o de cualquier otra forma, siempre y cuando no perjudique las vistas ni cause ruido a los vecinos.
Con los estatutos en mente, hizo que convocaran una junta de propietarios para informar a los vecinos sobre la instalación de la salida de humos, pero el administrador recogió que el motivo de la convocatoria era autorizar la instalación de la misma. Como consecuencia de ello, se votó en contra y tras diferentes actuaciones por parte del propietario (comunicaciones con el administrador y la presidenta, impugnación del acta y el acuerdo…) se convocó otra junta en la que de nuevo se indicaba que el propietario solicitaba autorización para la instalación de la salida de humos en donde se intentó amparar en los estatutos y la jurisprudencia para hacer ver como nulos los acuerdos adoptados. En esta junta se volvió a denegar la solicitud de la instalación de la salida de humos por lo que el actor decidió demandar a la comunidad de propietarios, demanda que desestimó el Juzgado de 1ª instancia.
Tras la sentencia, Fausto interpuso recurso de apelación y la Audiencia Provincial, después de examinar el caso, encuentra que la propuesta de la instalación de la salida de humos de forma externa supone una alteración de la fachada y perjudica las vistas de los vecinos que tienen ventana en la línea donde va instalada la mocheta para la salida de humos, por lo que no cumple con lo dictado en el art. 6 de los estatutos y no puede llevarse a cabo sin la autorización de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, estima de forma parcial el recurso revocando y dejando sin efecto el pronunciamiento que imponía las costas de la primera instancia a la parte actora y no se impone costas a ninguna de las partes.
De esta sentencia se puede extraer que, por mucho que los estatutos permitan ciertas modificaciones, hay que respetar la LPH.
