Tan importante es ser un buen vecino como acudir a las juntas, que es el lugar donde los propietarios adoptan los acuerdos que afectarán al funcionamiento del edificio. Acuerdos que necesitan llegar a un determinado quórum de propietarios para después ser aprobados.
Pero no siempre es fácil ponerse de acuerdo en este tipo de reuniones. “Como regla general, una de las cuestiones más controvertidas es la contribución al pago de los gastos, más aún cuando se trata de elementos o servicios comunes del edificio que un propietario, dada la ubicación de su vivienda o local, no tiene la necesidad de utilizar, por ejemplo, el portal por parte del local o el ascensor por parte de un bajo”, explica Patricia Briones, abogada.
Las actividades molestas, las obras que ocupan elementos comunes (portal) o el uso de las instalaciones comunes son también fuentes de conflictos en donde convergen intereses contrapuestos entre vecinos.
Aunque normalmente las decisiones más comunes requieren un acuerdo por mayoría simple (50% +1) o de las tres quintas partes de los propietarios, la realidad es que existen acuerdos que necesitan de la unanimidad o bien solamente una comunicación previa sin necesidad de acuerdo. El CAFMadrid nos guía con este resumen de los tipos de acuerdos, ilustrado con ejemplos.
Acuerdos que no necesitan acuerdo
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha flexibilizado el régimen de acuerdos, hasta el punto de encontrarnos con decisiones, a priori, polémicas, pero que no requieren de una votación de los vecinos asistentes a la reunión.
Hablamos, por ejemplo, de la supresión de barreras arquitectónicas (instalación de un ascensor), cuando sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Tampoco la instalación de un punto de recarga de un vehículo eléctrico en un edificio residencial necesita del visto bueno del resto de los vecinos. Basta con que el propietario solicitante lo comunique a la comunidad y asuma su coste.
Y, por supuesto, aquellas obras de conservación y mantenimiento de la finca que se tengan que hacer con carácter urgente, por ejemplo reformar un voladizo o cornisa por posible caída a la vía urbana.
Unanimidad
La unanimidad sólo es exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
Decisiones que requieren la unanimidad son, por ejemplo, la modificación del sistema del reparto de gastos o de las cuotas de propiedad, la venta de elementos comunes (por ejemplo, la casa-portería) o la utilización de un espacio común para un fin privativo con carácter exclusivo y excluyente de manera indefinida (bajo-cubierta o terraza-ático).
Tres quintas partes
También están los acuerdos que requieren las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, por ejemplo, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo, la azotea para instalar una antena o la fachada para colocar una lona publicitaria, requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Otros supuestos que necesitan de este tipo de acuerdo son los siguientes: el cerramiento de una terraza, la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, la división o agrupación de pisos o locales, la construcción de una piscina o pádel o la instalación de aparatos de aire acondicionado.
También los acuerdos que impliquen limitar o condicionar la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico deberán ser adoptados con este quórum.
Un tercio
Los siguientes acuerdos requieren una mayoría de un tercio de los integrantes de la comunidad: instalación de nuevos suministros energéticos colectivos, por ejemplo de biomasa, o la colocación de placas solares.
Mayoría simple
Según la Ley de Propiedad Horizontal, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría de los asistentes a la junta al tener la consideración de actos de mera administración.
Sirvan estos ejemplos: la aprobación de cuentas, del presupuesto o de una derrama, el nombramiento y el cese de los órganos de gobierno, el acuerdo sobre el inicio de acciones judiciales por parte de la comunidad, el cambio de categoría del empleado de la finca por ejemplo de portero a conserje, o la aprobación de liquidación de deudas de morosos.
“Tras la reforma operada en el año 2013, la intención del legislador con respecto a la LPH fue facilitar la adopción de acuerdos sustituyendo en la práctica totalidad de los casos la unanimidad por un 60% de propietarios y cuotas para poder adoptar un acuerdo”, destaca Briones.
Asimismo, esta ley señala que los propietarios ausentes disponen de un plazo de 30 días desde la notificación de los acuerdos adoptados para manifestar su discrepancia a los mismos.En caso contrario, se entenderá que se muestran a favor de los mismos. “Es importante señalar que únicamente esta discrepancia tendrá efectos prácticos en aquellos acuerdos que requieren para su aprobación una mayoría cualificada o unanimidad”, remarca la abogada del CAFMadrid.
Con todo, aseguran los administradores de fincas, sigue siendo una asignatura pendiente del legislador una redacción más clara y menos ambigua del articulado de la LPH, evitando con ello la gran discrepancia doctrinal existente al respecto. Por ello, el CAFMadrid solicita una nueva Ley de Propiedad Horizontal más acorde a los tiempos actuales.
