Cuando se empieza a formar parte de una comunidad de propietarios, a lo largo de los años surgen problemas. Las soluciones se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue reformada en la Ley 8/2013. Es necesario consultarla tanto para resolver conflictos en la Junta de Propietarios como para acudir a los tribunales. Consultando a una serie de expertos, se pueden dar respuesta a estas cuestiones:
1. ¿Qué hacemos con los vecinos morosos?
Cuando un miembro de la comunidad de propietarios no cumple con los pagos de las cuotas de participación ordinarias o las derramas extraordinarias, debidamente aprobadas y exigibles, tras un mes de impago, se puede empezar actuar. Al igual que ante un inquilino moroso, en un principio, es recomendable avisarle en persona de forma amistosa. Si no resulta efectivo, se debeenviar un aviso de requerimiento de pago y notificación de deuda mediante un burofax, como recomiendan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Si el moroso sigue sin hacer caso, la Junta de Propietarios debe acordar una mayoría simple para liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápidopara reclamar la deuda. Estos acuerdos se tendrán que comunicar a todos los vecinos. Si a pesar del juicio no paga, se podría iniciar un proceso embargo de la vivienda.
2. Ruidos, fiestas y conductas molestas
El ruido siempre suele ser un problema común en el edificio y es el segundo asunto que más quejas tienen en las comunidades de propietarios. Cuando la vía del diálogo no funciona, se debe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.
Se trata de actividades molestas e insalubres que debe conocer el presidente de la comunidad para que éste aperciba por escrito al propietario de su cese si, pese a ello, el vecino persiste en su conducta, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podrá hacerlo individualmente cada propietario.
3. ¿Estoy obligado a pagar todas las obras de la comunidad?
A la hora de hacer obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, como cambiar las bajantes o mejorar las instalaciones, o aquellas ordenadas de la Administración municipal, todos los propietarios tendrán la obligación de pagarlas según su cuota de participación, como establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La Junta determinará la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono.
Un vecino no podrá dejar de pagar dichas obras, excepto, cuando los acuerdos de la Junta de Propietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. También podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No podrán hacerlo los vecinos morosos.
4. Si estoy en paro, ¿debo pagar las derramas extraordinarias?
De nuevo, la LPH impone contribuir en los gastos extraordinarios para asuntos que se aprueben con mayoría en la junta general. Para aquellas mejoras que un vecino muestre oposición o no sean necesarias, es posible que si finalmente se llevan a cabo, no sea vea obligado a pagarlas pero tampoco las podrá usar. Si uno de los vecinos está en paro, López señala que en la LPH no se prevé legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la vía judicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.
En esa situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad para tratar de obtener una quita o reducir la cuota y/o alargar el periodo de abono de lo adeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado par su posterior abono-. En todo caso, dependerá de la Junta de la Comunidad el aceptar o no dicha propuesta de negociación, y plan de pagos con quita y espera.
4. Alquilar elementos comunes del edificio
La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación, el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.
No obstante, estas ganancias para la Comunidad solo podrán destinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, según los presupuestos. Dichos ingresos de alquiler no se ‘reparten’ entre los vecinos, pues una Comunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios.
6. ¿Quién paga las obras de accesibilidad?
Las obras para que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con discapacidad o movilidad reducida actualmente son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta, según el artículo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalación de rampas, de ascensores o de otros dispositivos mecánicos y electrónicos. No se requiere votar un acuerdo y la Comunidad deberá sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque las obras superen estos 12 mensualidades, la comunidad seguirán estando obligada a pagar todos los gastos.
6. El ascensor
A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la Comunidad establecer un ascensor por votación mayoritaria de propietarios que representen a mayoría de cuotas de participación, costeando esta toda la obra. Si en algún caso, esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría siendo obligatoria si hubiera algún propietario con alguna minusvalía o tuviera un porcentaje alto de movilidad reducida, pues se convertiría en una obra de accesibilidad.
Existen casos en que los estatutos de la Comunidad exoneraran de su pago a los propietarios de los bajos o los locales de negocio en la planta baja, así como de los gastos de mantenimiento y conservación. Para oponerse, deben decirlo por escrito en la Junta de Propietarios en un plazo de 30 días naturales, y, posteriormente, en un plazo de 3 meses desde la adopción del acuerdo para impugnarlo en los tribunales.
7. La presidencia
Existen comunidades de propietarios donde los estatutos establecen que el cargo de presidencia rote cada año y ningún propietario pueda negarse a ejercer sus funciones, reguladas en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Como establece la norma, «el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo». En un principio, será obligatorio y el propietario solo podrá renunciar a su cargo solicitando su relevo a un juez dentro del mes siguiente a su acceso al puesto, invocando las razones que le asistan para ello, como en caso de enfermedad, de imposibilidad material, de vivir en otra localidad, etc.
Las obligaciones del presidente de la comunidad, son la representación legal de la misma en los asuntos que afectan a la Comunidad. El presidente proyecta la voluntad de la comunidad, pero tampoco puede sobrepasarse. Responde de los actos derivados del desempeño de su cargo cuando de ellos resulten daños y perjuicios para los intereses de la propia Comunidad, de propietarios o de terceros.
8. La figura del administrador
No es obligatorio, aunque sí es recomendable contratar a una administrador de fincas colegiado para realizar las tareas de gestión de los asuntos y las cuentas de la Comunidad. No obstante, la LPH señala que la figura del administrador dentro de los órganos de gobierno puede ejercerla un profesional, el presidente de la comunidad o cualquier propietario con la cualificación suficiente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad.
Muchos propietarios prefieren no contratar a un profesional para ahorrarse honorarios, no obstante, es necesaria un gestión eficaz y seria para que no haya malversación los fondos. Por eso, lo importante es que la junta esté al tanto de la labor del administrador elegido. El buen funcionamiento de la comunidad es una forma de darle respuesta a esta cuestión. No obstante, el administrador ya sea por las funciones enumeradas en el art. 20 de la LPH o por las pactadas mediante el contrato suscrito con la comunidad está obligado al cumplimiento de las mismas. Los honorarios serán los que libremente pacten la comunidad y el administrador.
9. Usar dos vehículos en una plaza de garaje
Muchos propietarios tienen la duda de si pueden aparcar el coche y la moto en la misma plaza, si con ello no molestan ni ocupan otras plazas. No existe normativa estatal o autonómica que lo prohíba por lo que deberá acudirse a la normativa municipal.. Por ejemplo, en Madrid capital está prohibido el estacionamiento de más de un vehículo por plaza, aunque las dimensiones de la plaza lo permitan, salvo que la licencia de la plaza así lo permita. Fuera de Madrid capital, habrá que consultarlo en el departamento de urbanismo del municipio donde esté la casa.
10. Cámaras de seguridad o videovigilancia
Los robos y la falta de seguridad cada vez hacen más común esta propuesta. Para aprobar su instalación, se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que equivalgan a las tres quintas partes de las cuotas de participación, según el art. 17.3 LPH. No obstante, hay mucha rigurosidad en cuanto a su uso y al respeto de la privacidad. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada regula en su art. 42 los requisitos de estos servicios de videovigilancia, como por ejemplo, el de no usarse cámaras o videocámaras con fines de seguridad privada para tomar imágenes y sonidos de vías y espacios públicos sin la autorización administrativa del órgano competente; o la obligación de solo tomarse «imágenes parciales» y «limitadas» de vías públicas cuando resulte imprescindible para la finalidad de vigilancia.
Las grabaciones no podrán destinarse a un uso distinto del de su finalidad. También se tendrá la obligación de respetar la normativa en materia de protección de datos de carácter personal y el responsable del fichero de datos los principios incluidos en ella. La conservación de estas imágenes se conservarán por tiempo imprescindible para la satisfacción de la finalidad para las que se recabaron y en otros casos se someterán a la legislación específica.
