Lo primero que debemos saber es si realmente se trata de un acuerdo o de una mera manifestación, comentario o incluso puede ser un error en la redacción del acta, debiendo, además, conocer si, aunque realmente sea un verdadero acuerdo, qué quorum era necesario para su adopción; si el propietario que pretende impugnar estuvo presente o ausente y, desde luego, requisito imprescindible en todo caso, que votase en contra o que en caso de ausencia y en aquellos supuestos de unanimidad o mayorías cualificadas que conteste en contra, pues si se son acuerdos de mayoría simple, no tendrá ninguna relevancia la manifestación en contra del propietario que no asistió a la Junta.
Veamos, de forma sucinta, cada uno de estos supuestos.
¿Qué se podrá impugnar?
Como exponemos, solo los acuerdos, pues el hecho de, por ejemplo, pedir presupuestos, encargar informes o estudiar posibilidades sobre la instalación de un ascensor, etc., no significa que finalmente se apruebe, la citada obra. No se ha tomado todavía el acuerdo, que se podrá o no acordar en la próxima Junta y será solo entonces cuando los disidentes podrán impugnar
¿Qué acuerdos son impugnables?
Conforme con lo dispuesto en el art. 18.1 de la LPH:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La ley marca solo estos supuestos, por lo que ha de tenerse en cuenta que, pese a que una determinada decisión comunitario este en contra de unos determinados intereses particulares, ello no supone que esta puede ser impugnable, es decir, habrá de estarse a lo que la mayoría decida, conforme marcan los quorum fijados por la LPH.
¿Quiénes pueden impugnar?
Como señala el citado precepto legal en su apartado 2:
Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación aquellos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Es decir, como se ha expuesto, si se está presente, siempre ha de votarse en contra. Además, para aquellos acuerdos en los que se requiere unanimidad y mayorías cualificadas, una vez comunicado a los ausentes, estos deberán manifestar su discordancia, en el plazo de treinta días desde la notificación como señala el art. 17.8 de la LPH.
¿Cómo se debe impugnar?
Este art. 18.1 lo dice bien claro: «los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales…».
Por lo tanto, comunicar por escrito al Presidente y/o administrador la protesta o la “impugnación” carecen de validez a estos efectos, siendo conveniente que, en su caso y para la debida información (que no es obligatorio ni requerido por Ley) se les conteste haciendo constar que si de verdad quieren impugnar tienen que acudir al Juzgado correspondiente.
Como información indicamos que, aparte de cumplir con los requisitos y plazos del citado art. 18.3 LPH, el proceso establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil es el juicio ordinario, a tenor de lo dispuesto en el art. 249.1. 8.º
En cualquier caso, hay que dejar claro que, si una determinada cuestión ha sido aprobada en Junta, el mismo día de la celebración para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7ª del 17 o pasados treinta días desde la notificación del acuerdo en los de mayoría cualificada o unanimidad; los acuerdos son válidos, sin que la citada impugnación suspenda la ejecución, como señala el art. 18.4 LPH, por lo que, en principio, no habría de esperarse el año por si existe impugnación judicial, pues ni en el supuesto en el que esta se produjese, paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar; no obstante, cuando se prevea conflicto y siempre que no se ocasionen mayores perjuicios, la prudencia recomienda la espera.
La Ley prevé esta posibilidad de defensa pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial, incluso cuando quien le representó votara de forma diferente a los intereses del mandante, pues la responsabilidad sería exigible sólo por quien otorgó la representación al mandatario que se sobrepasó de las instrucciones, pero sin que afecte lo más mínimo a la Comunidad.
Conviene aclarar que no es necesario avisar en la Junta la intención de impugnar, simplemente votar en contra, que ha de ser lo mismo que “salvar el voto, expresión utilizada en el art. 18.2, en el caso de los propietarios presentes.
Con respecto a los ausentes, la Ley les concede también posibilidad de impugnar precisamente porque no votaron a favor, naturalmente dentro del plazo legal, contado a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que pudo tener conocimiento por la vía del artículo 9.1 regla h).
A este respecto, la duda surge en relación a los acuerdos de unanimidad y mayoría cualificada en los ausentes que están en contra del acuerdo deben manifestar su voto en contra dentro de los treinta días desde esta notificación, requisito que parece obligatorio para impugnar, no obstante, dos sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2008 y 9 de mayo de 2013, admiten la impugnación de los ausentes, aunque no hayan hecho constar su discrepancia en el período que fija el art. 17.8, algo que, desde mi punto de vista, no tiene ningún sentido, pues es tanto como aconsejar a los propietarios que no asistan a la Junta y así tienen plena libertad de actuar luego como consideren oportuno. Con lo cual, seguramente estas sentencias son casos excepcionales que no se pueden generalizar.
¿Qué plazo existe?
Como señala el apartado 3 del repetido art. 18, la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
Además, como hemos expuesto, la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
