En muchas ocasiones hay personas o empresas propietarias o arrendatarias de dos inmuebles contiguos pero pertenecientes a edificios y comunidades distintas que desean realizar las obras pertinentes para unirlos pero, ¿es eso posible? En caso afirmativo, ¿cuáles son los requisitos para poder hacerlo?
La unión de dos inmuebles o locales contiguos pero pertenecientes a distintas comunidades de propietarios sí es posible, pero no es sencillo. A la pared que divide ambos inmuebles se le conoce como “pared medianera” y constituye un elemento común. De acuerdo con el artículo 396 del C.C., su uso y disfrute corresponde a las dos comunidades. Además, el artículo 397 del mismo código señala que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos. Por su parte, la LPH regula estos casos en su artículo 7.1, que dice así:
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
A pesar de que la LPH en su artículo 17.6 deja claro que “los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”, hay personas que hacen caso omiso e inician las obras sin el consentimiento de las comunidades de propietarios afectadas. Esto es lo que ocurrió en León. Una empresa compró dos locales contiguos de distintas comunidades de propietarios e inició las obras para unirlos, pero unos vecinos de uno de los edificios interpusieron una demanda de juicio ordinario por la inexistente autorización para dichas obras por parte de la junta de propietarios.
La sentencia dictada en primera instancia apreció la falta de legitimación de la codemandante y desestimó la demanda en cuanto al fondo, pues, aún admitiendo que las obras habían producido una alteración de elementos comunes, estimó que las mismas estaban amparadas por los Estatutos de la Comunidad y que su ejecución no había afectado a la estructura del edificio ni había hecho peligrar la seguridad y estabilidad del mismo.
Tras esta resolución, la parte demandante interpuso un recurso de apelación en la que insistía en que la juzgadora “a quo” había interpretado erróneamente los Estatutos de la Comunidad y que como usufructuarios tenían derecho a accionar un caso como este, ya que se estaban infringiendo distintos artículos (7, 9, 10 y 17.6) de la LPH y (396 y 397) del C.C.
Tras analizar la sentencia anterior y el recurso de apelación, la Audiencia Provincial estimó la demanda declarando la ilicitud de las obras abordadas, revocó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia, declaró la ilicitud de las obras e instalaciones realizadas por la parte demandada consistentes en la apertura de un muro para comunicar un local con otro perteneciente al edificio colindante y condenó a la parte demandada al restablecimiento del local a su anterior estado. Además, impuso a la misma de las costas procesales.
En conclusión, siempre que se vayan a realizar obras que afecten a elementos comunes de una comunidad de propietarios será necesario la aprobación por unanimidad por parte de la junta de propietarios.
