Como es sabido por todos, y sobre todo por los asistentes a las tan temibles Juntas de vecinos, los acuerdos adoptados en dichas juntas no son todos válidos y, por lo tanto, pueden ser impugnados, pero ¿Qué acuerdos pueden ser impugnados?
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18, existen una serie de supuestos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de su comunidad, estableciendo los siguientes:
- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos comunitarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad, siempre y cuando sea en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para alguno de los propietarios que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
No obstante, no todos los propietarios del inmueble están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad, sino que tan solo están legitimados aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto y estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o bien, para el caso de que esto no se hubiese producido, proceder a la consignación judicial de las mismas, aunque esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Pero, ¿qué significa “salvar el voto”?
Esto se entiende como la manifestación en la junta de la disconformidad con el acuerdo adoptado, del voto contrario a su aprobación y de la intención de impugnarlo. El secretario de la comunidad deberá hacer constar esta oposición expresamente en el acta de la junta.
Es importante tener en cuenta también en este sentido que la abstención en la votación no es salvar el voto y que por lo tanto no faculta al propietario para la impugnación del acuerdo. No debemos de olvidar que no es requisito “sine qua non” que los propietarios hayan estado presentes en la junta, sino que también van a poder impugnar los acuerdos adoptados en la misma, aquellos propietarios que no hubiesen acudido a la misma.
¿Y qué plazo tenemos para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta?
Aquí empiezan a surgir los problemas, según lo establecido en el apartado 3 del art. 18 de la LPH, el plazo que se establece para impugnar los acuerdos es diferente dependiendo del defecto de los mismos.
Así, con carácter general, la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo computará a partir de la comunicación del acuerdo.
En esta última frase es donde entra en juego el tan temido artículo 9 de la LPH, en relación con los plazos para plantear la impugnación, es bueno destacar las siguientes:
STS sala 1ª, de 22 de diciembre de 2008 se precisa que “el plazo para que los propietarios ausentes puedan ejercer su derecho de impugnación de los acuerdos que adopte la comunidad de propietarios que sean contrarios a la Ley o a los estatutos, se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del art. 9 LPH, que regula la forma de notificación y señala que deberá de hacerse de forma que se tenga constancia de su recepción, pues literalmente expone el artículo 18.3 LPH que el plazo se computará desde que se le notifique al ausente el acuerdo, no desde que tenga conocimiento del mismo”
La STS 1ª de 2 de marzo de 1992 señala que “la norma 4ª del art. 16 LPH además es clara: el plazo comienza a contarse desde el acuerdo o desde la notificación, si hubiera estado ausente el que impugna”
La STS sala 1ª de 19 de diciembre de 1997, se señala que la LPH “prevé la comunicación a los propietarios no asistentes a la Junta mediante el mecanismo de que se les ha de notificar fehacientemente el acuerdo tomado y de forma detallada, arbitrándose el efecto de un procedimiento de confirmación de voluntades tácitas en su párrafo segundo, con el fin de evitar, como dicen la sentencia de 10 de noviembre de 1992, que la inasistencia de los titulares frustre la adopción definitiva de los acuerdos”; y añade “fehacientemente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto puede llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”
